疫情影响下，经营性房屋租金减免及合同履行相关问题梳理

疫情之下，你的商铺租金能减免吗？法院判例告诉你答案

政策依据是关键

2020年2月，疫情爆发之后那阵子，各个地方上经营受到阻碍的情形到处都是。针对国有经营性房屋而言，国家以及地方快速地出台了租金减免政策，要求出租方给承租的中小微企业以及个体工商户予以3至6个月的租金减免。就比如说上海明确规定，承租国有企业房产的，能够免收2月至4月的租金，后续再减半进行收取。这样的政策具备强制性，承租方可以直接向出租方去申请，不需要进行协商。

针对于那些并非国有房屋的承租人而言，情形可要复杂好多了。最高法院在2020年所发布的涉及疫情的司法指导意见清晰表明，要是承租人因为疫情的影响而不存在营业收入或者收入急剧减少，那么法院能够依据公平原则来支持租金调整。这给众多承租私企或者个人房产的经营者赋予了法律底气，同时也使得协商谈判拥有了依据。

司法实践有温度

这两年，法院审理了数量众多的涉疫租赁纠纷这类案件，进而形成了一套具备实际操作性的裁判规则。在笔者于去年底所办理的一起案件当中，有两家航空公司基于疫情管控的缘故，未能履行他们之间所签订的业务合作合同，在这种情况下，法院认定此情形属于不可抗力。对于房屋租赁这一领域的情况，法院同样持有这样的观点，即要是承租人因为封控这一状况而没有办法正常去使用房屋，那么租金是应当予以减免的。

2020年，上海高院所发布的系列问答中明确，要是疫情致使房屋没办法正常使用，那么支持减免租金，倘若仅仅是客流减少从而造成收入下降，那就要依据公平原则进行适当调整，这就意味着，即使商铺仍在被使用，只要损失明显，法院就会支持部分减免，而并非是一刀切地给予拒绝。

解除合同需谨慎

疫情这段时期，有不少承租人鉴于生意十分惨淡而萌生退租想法，然而法院针对此情形所持态度颇为审慎。要是房屋依旧能够正常被使用，仅仅是因为客流有所减少，承租就想单方面解除所签合同，极有可能会被判定为违约行为。犹如上海的某个案例情况，有一家餐厅由于疫情致使客流呈现下降态势便选择搬离经营场所，法院最后判定该餐厅承担违约应承担责任，不过鉴于疫情这一因素考量，违约金也被酌情进行了调低处理。

与之相反，出租人同样不可以因承租人在某一时刻交不出租金，便强行解除租约契约。最高人民法院以及上海高级人民法院均着重表明，只要承租人能够证实确实是遭受新冠疫情严重影响，并因此致使自身遭遇到资金周转艰难的状况，那么出租人提出要求取消合同，这种诉求一般而言是不会得到支持的。如此一来，这就给予了经营者缓和气息、放松得以喘息的机会，同时也防止了出现数量众多的商铺出现闲置无人使用的情况。

协商调解是首选

上海高院在修订后的问答里，针对非国有房屋的租金问题格外留意，特意着重指出，需引导当事人依照政府纾困政策展开协商。举例来说，在2022年上海所发布的助企纾困这一政策当中，明确激励非国有房屋的出租人参照国有房屋减免标准予以优惠。尽管此项规定并不具备强制性，然而在诉讼期间会变成法院判定公平性的参照。

实践当中的确存在不少借助协商达成减免的实例。比如说某商场主动为租户减免半个月租金，之后租户又以疫情为缘由要求后续免租，法院随即不予支持，这表明，减免需要双方达成一致想法，单方面长期不缴纳租金反而有可能构成违约行为。

证据留存很重要

不管是协商，还是诉讼，证据都起着关键作用。承租人得留存疫情封控通知，以及收入锐减的财务报表，还有与出租人的沟通记录之类的。举例来说，用以证明某一个月份营业额相较于去年同期同比下降了80%，又或者表明因封控而停业长达15天，这些具体的数据能够使法院更精准地判定减免比例。

处于出租方地位的人同样需要留意将自身所遭受损失的相关证据予以固定下来。要是承租者在被减免相应费用之后依旧怀有恶意地进行拖欠行为，那么处于出租方地位的人能够凭借发出催款的记录、与之签订的合同等以此来主张自身所拥有的权利。在司法实际操作的过程当中，法院尽管会把疫情这一因素纳入考虑范围之内，然而这绝对不代表着承租者就能够随心所欲地行事，始终坚守诚信来履行约定一直都是底线所在。